91 902 ₽за м²
Первомайская, 105
в рабочем сроке7,15 млн ₽91 902 ₽/м²
16 дн.около 0,75 км
Аналитика рынка · 04.09.2026 Екатеринбург · Втузгородок
3-комнатная квартира
Студенческая, 6б
квартира 24
74,1 м² в кирпичном доме 1958 года. Первый этаж. Высокие потолки сталинки. Ремонт начат и частично выполнен.
74,1 м² общая площадь 1 из 3 этаж 3 комнаты кирпич · 1958 год высокие потолки
48проверено локальных предложений
20отобрано в сопоставимую выборку
10в рабочем ядре старого фонда
74,1 м²
74,1 м²
74,1 м²
74,1 м²
Рынок в цифрах
Рынок широкий, но прямых заменителей у квартиры немного
В общей выборке есть современный жилой фонд, поэтому средняя цена метра сама по себе завышает ожидания. Для решения о цене важнее старый кирпичный фонд, первый этаж, состояние и близкий метраж.
20
реальных активных объявлений в сопоставимой панораме130 тыс.
медиана за м² по всей выборке, ядро ниже: около 113.6 тыс. ₽/м²53 дн.
средний срок по выборке, медиана около 17 дней из-за большого числа свежих объявлений5,9–21,5
млн ₽ полный разброс, рабочее ядро от 5,9 до 9,9 млн ₽Шаг 1 · отбор
Как отобраны конкуренты
Покупатель не сравнивает квартиру со всем городом. В рабочее ядро попали предложения старого фонда и близкого бюджета, а современный сегмент оставлен только как контекст.
Екатеринбург, 3-комнатная вторичка
1 561
Втузгородок, 3-комнатная вторичка
48
Сопоставимая выборка
20
Рабочее ядро
10
Шаг 2 · география
Где находятся конкуренты
Мишень схематичная: радиус показывает ориентировочную удалённость от Студенческой, 6б, цвет показывает срок объявления.
0,11 км
0
6
до 30 дней от 31 до 90 дней более 90 дней
Ближайший ориентир
Студенческая, 4
97,4 м², сталинка 1958 года, второй этаж. Цена 9,5 млн ₽, или 97,5 тыс. ₽ за м². Это крупнее и на этаж выше, поэтому его метр логично стоит дороже.
97,4 м²9,5 млн ₽8 днейоколо 0,11 км
Открыть карточку В непосредственной близости есть крупная сталинка на Студенческой, 4. Поэтому адрес сам по себе не позволяет ставить цену выше рынка: покупатель может сравнить два старых кирпичных дома почти в одной точке.
Объект глазами покупателя
Что покупатель увидит
Сильная сторона квартиры читается в объёме, высоких потолках и нестандартных местах хранения. Главный вопрос возникает из-за незавершённости ремонта.
74,1 м²
высокие потолки
место хранения
Площадь и характер сталинки поддерживают цену, незавершённость ремонта требует заметной компенсации
- 74,1 м² ощущаются просторнее компактных трёшек по 50–60 м².
- Высокие потолки, кладовая, кухонная антресоль и отремонтированный подпол дают реальную бытовую ценность.
- Ламинат, натяжные потолки и полностью готовая комната показывают, что часть затрат уже сделана.
- Коридор, отдельные комнаты, межкомнатные двери, ванная и туалет визуально напоминают покупателю о предстоящих работах.
- Первый этаж нельзя спрятать подачей, поэтому его должна компенсировать цена.
Шаг 3 · панорама
Панорама рынка
Распределение 20 объектов по цене за квадратный метр. Рекомендованные 6,69 млн ₽ соответствуют примерно 90,3 тыс. ₽/м².
5
90–110
тыс. ₽/м²
ваша цена 90,3тыс. ₽/м²
5
110–130
тыс. ₽/м²
тыс. ₽/м²
3
130–150
тыс. ₽/м²
тыс. ₽/м²
3
150–170
тыс. ₽/м²
тыс. ₽/м²
4
170–195
тыс. ₽/м²
тыс. ₽/м²
Вы стоите у нижней границы панорамы. Это не демпинг, а следствие сочетания большой площади, первого этажа и незавершённого ремонта. Ближайший по формату активный объект на Первомайской, 105 стоит 91,9 тыс. ₽/м², то есть практически рядом с вашей ценой метра.
Шаг 4 · сравнение
Где выигрываете, где проигрываете
У квартиры есть сильные характеристики, но они не отменяют факторов, за которые покупатель ожидает скидку.
+
Метраж
сильная сторона74,1 м² заметно больше большинства квартир рабочего ядра, где много вариантов от 49,5 до 59,1 м².
+
Тип дома
характер объектаКирпичный дом 1958 года и высокие потолки дают продукт, который покупают именно за объём и ощущение старого фонда.
+
Хранение
редкая функцияКладовая, антресоль и отремонтированный подпол на кухне добавляют полезное пространство, которого нет в типовой трёшке.
−
Состояние
нужна компенсацияРемонт начат, но не завершён. На рынке есть готовые варианты, поэтому покупатель закладывает деньги и время на доведение квартиры.
−
Первый этаж
сдерживает ценуПрямой конкурент на Первомайской, 105 тоже находится на первом этаже и стоит 7,15 млн ₽. Это ограничивает пространство для завышения.
Шаг 5 · сильнейшие
Кто забирает ваши звонки
Шесть предложений из рабочего ядра, которые покупатель с похожим запросом может открыть рядом с вашим объявлением.
97 536 ₽за м²
Студенческая, 4
новое предложение9,5 млн ₽97 536 ₽/м²
8 дн.около 0,11 км
129 074 ₽за м²
Мира, 42
долгая экспозиция9,9 млн ₽129 074 ₽/м²
217 дн.около 1,25 км
100 677 ₽за м²
Академическая, 8
долгая экспозиция5,95 млн ₽100 677 ₽/м²
147 дн.около 1,05 км
118 182 ₽за м²
Мира, 1В
в рабочем сроке6,5 млн ₽118 182 ₽/м²
46 дн.около 0,56 км
103 509 ₽за м²
Технологическая, 4
долгая экспозиция5,9 млн ₽103 509 ₽/м²
115 дн.около 1,55 км
Шаг 6 · выборка
Вся выборка
20 реальных активных объявлений. Первые 10 формируют рабочее ядро, остальные показывают более дорогие и современные альтернативы.
Цена до22 млн ₽
Показано 12 из 20
Шаг 7 · срок
Как цена связана со сроком
На этой выборке простая связь «чем дороже метр, тем дольше продажа» не читается. Современные дорогие объекты часто только что вышли на рынок, а часть дешёвого старого фонда висит месяцами.
50 дней7 объектов
до 120 тыс. ₽/м²
68 дней6 объектов
от 120 до 155 тыс. ₽/м²
43 дней7 объектов
от 155 тыс. ₽/м²
Это важный вывод: срок нельзя прогнозировать одной ценой за метр. Нужна связка цены, состояния и формата. Самый наглядный долгожитель в ядре, Мира, 42, около 217 дней при почти совпадающем метраже, но гораздо более высокой общей цене 9,9 млн ₽.
Шаг 8 · модель спроса
Как меняется шанс уложиться в срок
Симулятор показывает не стоимость квартиры, а чувствительность спроса к цене и готовности. Это ориентир по текущей выборке, не гарантия сделки.
Параметры продажи
2 недели1 месяц2 месяца4 месяца12 месяцев
Модель опирается на цены и сроки из рабочей выборки.Чем выше цена относительно сопоставимых вариантов, тем больше риск, что звонки уйдут конкурентам.
6 690 000 ₽
58%шанс уложиться в срок
среднийуровень риска
от 5 до 9содержательных звонков за 21 день
от 3 до 5показов за 21 день
6,69 млн ₽ находится около прямого ценового ориентира старого фонда и оставляет покупателю бюджет на завершение ремонта.
Синтез
Что говорит рынок
Три факта, которые объясняют рекомендуемую цену без сложных оценочных формул.
460 тыс. ₽
Запас до прямого конкурента
Первомайская, 105: 77,8 м², первый этаж, 7,15 млн ₽. Наша цена ниже на 460 тыс. ₽, и эта разница компенсирует незавершённый ремонт.
97,5 тыс.
Локальный верх старого фонда
Студенческая, 4: 97,4 м², второй этаж, косметический ремонт, 9,5 млн ₽. Его метр выше нашего рекомендованного уровня 90,3 тыс. ₽.
11 из 12
Почему автоматическая оценка завышает ориентир
В отчёте ВэбОценщика 11 из 12 аналогов имеют площадь лишь от 44,2 до 55 м². У маленьких квартир метр обычно дороже, поэтому 104 тыс. ₽/м² нельзя механически переносить на 74,1 м².
Цена, с которой есть смысл проверить спрос
Рекомендованная цена выставления
6 690 000 ₽
Это около 90,3 тыс. ₽/м². Цена сохраняет ценность большой сталинки, высоких потолков и полезных мест хранения, но сознательно не пытается конкурировать с готовыми квартирами по 7,15 млн ₽ и выше. Покупателю остаётся понятная денежная разница на завершение ремонта.
10,45 млн ₽медиана общей цены по всей разнородной выборке
113,6 тыс. ₽/м²медиана ядра, где много более компактных квартир
90,3 тыс. ₽/м²рекомендованная цена вашей квартиры за метр
от 14 до 21 дняконтроль фактического спроса по звонкам и показам
Почему не 7 706 000 ₽ из автоматической оценки
Сервис ВэбОценщик полезен как дополнительная проверка: он дал 104 тыс. ₽/м². Но 11 из 12 его аналогов имеют площадь от 44,2 до 55 м², то есть заметно меньше вашей квартиры. При цене 7,706 млн ₽ объект оказался бы дороже прямого конкурента на Первомайской, 105 за 7,15 млн ₽, хотя тот близок по площади, тоже находится на первом этаже и выглядит более готовым. Для рекламы это создаёт риск потерять звонки ещё до просмотра.
Контроль спроса
Как читать первые 21 день
Рынок проверяет цену не комментариями, а обращениями и показами. Контрольные точки нужны, чтобы не превращать объявление в долгожителя.
День 0
Старт 6 690 000 ₽
Убираем следы незавершённых работ из первого кадра, показываем объём, высокие потолки, кладовую и хранение.
Дни 1–3
Смотрим качество обращений
Ориентир, минимум 3 содержательных контакта. Если идут только вопросы о большом торге, цена или подача не убеждают.
Дни 7–10
Смотрим показы
Ориентир, от 2 до 4 показов. Повторяющийся вопрос о ремонте фиксируем как рыночную обратную связь, а не случайное мнение.
Дни 14–21
Контрольная точка
Если содержательных звонков и показов практически нет, следующий заметный шаг, 6 490 000 ₽. Символическое снижение на 20–30 тыс. ₽ не меняет выбор покупателя.
Источники
Объявления, на которых построен разбор
Все позиции ниже являются реальными объявлениями из открытой выдачи на дату анализа. Срок считается от даты публикации объявления.
- Первомайская, 1057,15 млн ₽ · 16 дн. с публикации · 19.08.2026Открыть объявление
- Студенческая, 49,5 млн ₽ · 8 дн. с публикации · 27.08.2026Открыть объявление
- Мира, 429,9 млн ₽ · 217 дн. с публикации · 30.01.2026Открыть объявление
- Академическая, 85,95 млн ₽ · 147 дн. с публикации · 10.04.2026Открыть объявление
- Мира, 355,99 млн ₽ · 1 дн. с публикации · 03.09.2026Открыть объявление
- Мира, 1В6,5 млн ₽ · 46 дн. с публикации · 20.07.2026Открыть объявление
- Технологическая, 45,9 млн ₽ · 115 дн. с публикации · 12.05.2026Открыть объявление
- Первомайская, 987,5 млн ₽ · 10 дн. с публикации · 25.08.2026Открыть объявление
- Комсомольская, 76,379 млн ₽ · 15 дн. с публикации · 20.08.2026Открыть объявление
- Мира, 506 млн ₽ · 1 дн. с публикации · 03.09.2026Открыть объявление
- Мира, 3812 млн ₽ · 51 дн. с публикации · 15.07.2026Открыть объявление
- Библиотечная, 4511,6 млн ₽ · 0 дн. с публикации · 04.09.2026Открыть объявление
- Студенческая, 8010,99 млн ₽ · 51 дн. с публикации · 15.07.2026Открыть объявление
- Библиотечная, 50А11,5 млн ₽ · 45 дн. с публикации · 21.07.2026Открыть объявление
- Комсомольская, 7613,751 млн ₽ · 83 дн. с публикации · 13.06.2026Открыть объявление
- Раевского, 2213,49 млн ₽ · 207 дн. с публикации · 09.02.2026Открыть объявление
- Блюхера, 3813,45 млн ₽ · 8 дн. с публикации · 27.08.2026Открыть объявление
- Библиотечная, 3313,5 млн ₽ · 16 дн. с публикации · 19.08.2026Открыть объявление
- Педагогическая, 2821,5 млн ₽ · 17 дн. с публикации · 18.08.2026Открыть объявление
- Кулибина, 1А14,5 млн ₽ · 0 дн. с публикации · 04.09.2026Открыть объявление
Дополнительно использованы: активная выдача 3-комнатной вторички по Екатеринбургу на ЦИАН, активная выдача по Втузгородку на Яндекс Недвижимости, выписка ЕГРН от 04.09.2026 и отчёт ВэбОценщика от 04.09.2026, предоставленные собственником. Цены предложений не равны ценам совершённых сделок.
Аналитика даёт точку старта. Дальше результат зависит от упаковки объявления, качества показов, переговоров и корректного сопровождения сделки.
Николай ЛАПИН
Брокер по недвижимости
Николай ЛАПИН
в недвижимости с 2017 годаЕкатеринбургмежрегиональные сделки
Заставляю рынок конкурировать за вас дважды: покупателей за вашу квартиру, застройщиков за ваш выбор. Чтобы дороже продать свою квартиру и выгоднее купить новостройку.
+7 952 733-01-40