119 205₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,9 км
Красных Командиров, 32
7,2 млн ₽
119 205 ₽/м²
В продаже 1 дн.быстро
Аналитический разбор рынкаЕкатеринбург, Эльмаш
3-комнатная квартира
на Шефской, 96
60,4 м², 4 этаж из 9, кирпичный дом, изолированные комнаты, окна на две стороны. Анализ построен по активным предложениям вторичного рынка на 27 августа 2026 года.
60,4 м² по ЕГРН
4/9 этаж
Кухня 7,4 м²
3 изолированные комнаты
Кирпичный дом
Свежий косметический ремонт
27
проверено в Эльмаше
20
отобрано
10
в рабочем ядре
Ключевые показатели
Рынок широкий, но рабочая зона заметно уже
Полная выборка показывает весь разброс Эльмаша. Рабочее ядро убирает новые комплексы, слабый пятиэтажный фонд и слишком большие квартиры.
Сопоставимая выборка
20
активных объектов, из них 10 формируют рабочее ядро
Медиана ядра за м²
116 178 ₽
рекомендованный уровень находится выше медианы, но внутри плотной рыночной зоны
Средний срок ядра
73 дн.
медианный срок ядра около 68.5 дней
Разброс всей выборки
4,5 до 14,9
млн ₽ по всей выборке, рабочее ядро уже: от 5,46 до 8,6 млн ₽
Шаг 1, отбор
Как отобраны конкуренты
Покупатель видит сотни трёхкомнатных квартир в городе, но реально сравнивает несколько предложений того же района, площади и уровня дома.
Екатеринбургтрёхкомнатные, вторичный рынок
654
Эльмашактивные трёхкомнатные
27
Сопоставимая выборкаблизкие по типу, площади и локации
20
Рабочее ядростарый и улучшенный фонд, близкая лига
10
Вывод: цену имеет смысл сверять не со всем городом и не со всеми 27 трёшками Эльмаша, а с 10 объектами, которые покупатель действительно может поставить рядом с этой квартирой.
Шаг 2, география
Где находятся конкуренты
Мишень схематична. Радиус показывает ориентировочное расстояние между адресами, цвет точки показывает срок текущей экспозиции.
≈ 0,25 кмближайший из выборки, Шефская, 101
0других активных трёшек в доме в выбранной выборке
8объектов выборки в радиусе примерно до 1 км
до 45 дней
от 46 до 100 дней
свыше 100 дней
Нажмите на любую точку
Здесь появятся адрес, площадь, цена, цена за м², срок и ориентировочное расстояние.
Конкуренты находятся буквально в соседнем ценовом поле
В пределах примерно 1 км от Шефской, 96 в выборке есть восемь предложений. Поэтому покупателю легко построить маршрут из нескольких показов в один день и сравнить состояние, этаж и цену без смены района.
Особенно важны две квартиры на Шефской, 62 и объект на Фрезеровщиков, 28. Они близки и географически, и по размеру.
Локация не изолирует объект от конкуренцииСам объект
Что покупатель увидит
Фото поддерживают позиционирование как аккуратной квартиры без срочных технических вложений, но не как объекта с дизайнерской отделкой.
Сильная сторона, ощущение порядка и готовности к жизни
Комнаты светлые, покрытия выглядят сохранно, кухня укомплектована, санузел аккуратный. Покупатель понимает, что после сделки можно жить без немедленной замены электрики, стояков и базовой отделки.
+Поддерживает цену. Чистота, свет, цельный ламинат, рабочая кухня, аккуратный санузел, изолированные комнаты.
−Ограничивает премию. Стилистика мебели и отделки спокойная, но не современная. Кухня 7,4 м² компактнее части конкурентов, крупная мебель визуально съедает объём.
Шаг 3, панорама рынка
Где сосредоточено предложение
Вся выборка разложена по цене за квадратный метр. Плотность видна без смешения общей цены квартир разной площади.
4
до 95 тыс.
4
от 95 до 110
ориентир объекта
7
от 110 до 125
4
от 125 до 145
1
выше 145
Вывод: самая плотная зона выборки находится от 110 до 125 тыс. ₽/м². Выше 145 тыс. ₽/м² в выборке остаётся только один объект, и это новый дом 2025 года на бульваре Владимира Белоглазова.
Шаг 4, сравнение
Где выигрываете, где проигрываете
Сильные параметры квартиры позволяют держаться выше медианы ядра, но не отменяют ограничения кухни и уровня отделки.
+
Средний 4 этаж
В ядре есть 1, 2, 5, 6, 7 и 8 этажи. Четвёртый этаж удобен и не несёт дисконта первого или последнего.
+
Точный рыночный метраж
60,4 м² полностью совпадают с Красных Командиров, 32 и очень близки к Электриков, 19, Фрезеровщиков, 28 и Шефской, 62.
+
Готовность без срочных инженерных работ
Медная проводка, новые автоматы и заменённые стояки снижают риск расходов после покупки. На фото квартира выглядит жилой и ухоженной.
=
Состояние, крепкое, но не премиальное
По ядру встречаются и хорошее, и идеальное состояние. Ваш свежий косметический ремонт даёт плюс к слабым объектам, но уступает дизайнерскому ремонту на Замятина, 38/3.
−
Кухня 7,4 м²
Красных Командиров, 32 имеет 7,5 м², но у части конкурентов кухни и кухни-гостиные крупнее. Это ограничивает верхнюю ценовую премию.
−
Визуальная стилистика
Аккуратность заметна, но покупатель, сравнивающий объект с современными ремонтами, заложит в цену будущую персонализацию интерьера.
Вывод: квартира сильнее слабого старого фонда и имеет право стоять выше медианы ядра. Основная граница, покупатель не должен платить за неё как за новый дом или дизайнерский ремонт.
Шаг 5, рабочее ядро
Кто забирает ваши звонки
Шесть наиболее сильных заменителей из рабочего ядра. Нажмите карточку, чтобы увидеть короткий разбор.
134 375₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,45 км
Шефская, 62
8,6 млн ₽
134 375 ₽/м²
В продаже 38 дн.быстро
116 667₽/м²
Рабочее ядро≈ 1,2 км
Электриков, 19
7 млн ₽
116 667 ₽/м²
В продаже 48 дн.по рынку
115 689₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,35 км
Фрезеровщиков, 28
7,3 млн ₽
115 689 ₽/м²
В продаже 64 дн.по рынку
120 896₽/м²
Рабочее ядро≈ 1,6 км
Замятина, 38/3
8,1 млн ₽
120 896 ₽/м²
В продаже 73 дн.по рынку
131 955₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,45 км
Шефская, 62
8,3 млн ₽
131 955 ₽/м²
В продаже 93 дн.по рынку
Вывод: самый опасный прямой заменитель сейчас, Красных Командиров, 32. У него те же 60,4 м² и цена 7,2 млн ₽. Две квартиры на Шефской, 62 показывают верхнюю границу ядра, но одна из них уже находится в продаже 93 дня.
Шаг 6, вся выборка
Вся сопоставимая выборка
20 активных объявлений. Ядро задаёт цену, остальные объекты показывают, что происходит при переходе в другой возраст дома, состояние или метраж.
119 205₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,9 км
Красных Командиров, 32
7,2 млн ₽
119 205 ₽/м²
В продаже 1 дн.быстро
144 677₽/м²
Другой сегмент≈ 2,4 км
Космонавтов, 108Г
8,97 млн ₽
144 677 ₽/м²
В продаже 17 дн.быстро
134 375₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,45 км
Шефская, 62
8,6 млн ₽
134 375 ₽/м²
В продаже 38 дн.быстро
193 506₽/м²
Другой сегмент≈ 2,0 км
б-р Владимира Белоглазова, 2д
14,9 млн ₽
193 506 ₽/м²
В продаже 39 дн.быстро
119 505₽/м²
Контекст≈ 1,4 км
Ульяновская, 11
8,7 млн ₽
119 505 ₽/м²
В продаже 44 дн.быстро
116 667₽/м²
Рабочее ядро≈ 1,2 км
Электриков, 19
7 млн ₽
116 667 ₽/м²
В продаже 48 дн.по рынку
92 913₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,75 км
Красных Командиров, 75
5,9 млн ₽
92 913 ₽/м²
В продаже 50 дн.по рынку
115 689₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,35 км
Фрезеровщиков, 28
7,3 млн ₽
115 689 ₽/м²
В продаже 64 дн.по рынку
120 896₽/м²
Рабочее ядро≈ 1,6 км
Замятина, 38/3
8,1 млн ₽
120 896 ₽/м²
В продаже 73 дн.по рынку
131 955₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,45 км
Шефская, 62
8,3 млн ₽
131 955 ₽/м²
В продаже 93 дн.по рынку
131 794₽/м²
Контекст≈ 0,25 км
Шефская, 101
9,99 млн ₽
131 794 ₽/м²
В продаже 101 дн.долго
104 524₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,75 км
Старых Большевиков, 50
6,7 млн ₽
104 524 ₽/м²
В продаже 103 дн.долго
107 216₽/м²
Рабочее ядро≈ 0,9 км
Фрезеровщиков, 41
6,24 млн ₽
107 216 ₽/м²
В продаже 113 дн.долго
75 630₽/м²
Другой сегмент≈ 1,55 км
Замятина, 38/1
4,5 млн ₽
75 630 ₽/м²
В продаже 119 дн.долго
97 326₽/м²
Рабочее ядро≈ 1,5 км
Краснофлотцев, 9
5,46 млн ₽
97 326 ₽/м²
В продаже 148 дн.долго
85 809₽/м²
Другой сегмент≈ 1,7 км
Лобкова, 30
5,2 млн ₽
85 809 ₽/м²
В продаже 149 дн.долго
122 368₽/м²
Контекст≈ 2,1 км
б-р Владимира Белоглазова, 5
9,3 млн ₽
122 368 ₽/м²
В продаже 195 дн.долго
85 690₽/м²
Другой сегмент≈ 1,3 км
Кобозева, 14
4,97 млн ₽
85 690 ₽/м²
В продаже 205 дн.долго
108 514₽/м²
Контекст≈ 1,6 км
Вали Котика, 9б
5,99 млн ₽
108 514 ₽/м²
В продаже 435 дн.долго
112 559₽/м²
Контекст≈ 1,8 км
Стачек, 4
9,5 млн ₽
112 559 ₽/м²
В продаже 737 дн.долго
Показано 12 из 20
Вывод: полный список широкий, но нижние и верхние края объясняются сегментом. Поэтому в цене нельзя усреднять 4,5 млн ₽ на первом этаже пятиэтажки и 14,9 млн ₽ в доме 2025 года.
Шаг 7, цена и срок
Как цена связана со сроком
В этой выборке простого правила «дороже значит дольше» не видно, потому что новые комплексы и старый фонд имеют разный спрос и разные стартовые уровни.
Вывод: верхняя группа выглядит быстрее только потому, что в ней много свежих объявлений в новых домах. Долгожители Вали Котика, 9б и Стачек, 4 находятся в более дешёвых по метру группах и сильно увеличивают средний срок. Для назначения цены поэтому важнее рабочее ядро и прямые заменители, а не средняя длительность всей двадцатки.
Шаг 8, модель спроса
Симулятор цены и срока
Модель показывает, как меняется ожидаемая реакция рынка при разных сроках и состоянии. Это ориентир, не гарантия сделки.
Как быстро хотим продать
2 нед.1 мес.3 мес.6 мес.12 мес.
Модель опирается на рабочее ядро, текущие цены и сроки активных объявлений.
Чем выше цена относительно прямых заменителей, тем важнее фактическая реакция на объявление в первые недели.
Рабочая зона спроса
7,49 млн ₽
76%шанс уложиться в срок
низкийриск затяжной экспозиции
9 / 4звонки / показы за 30 дней
При высокой цене длительный срок не превращает предложение в рыночное. Если звонков мало, рынок уже сообщает, что уровень выше готовности покупателей.
Ориентировочная модель для принятия решения о старте. Фактическая сделка зависит от спроса, качества объявления, показов и переговоров.
Что говорит рынок
Три факта перед назначением цены
Сначала прямые конкуренты и сроки, затем цена выставления.
1 день
Почти точный дубль по площади вышел вчера
Красных Командиров, 32, те же 60,4 м², кирпичный дом, 2 этаж, цена 7,2 млн ₽. Это самый прямой новый конкурент.
93 дня
Верхний ориентир рядом уже проверяется рынком
Шефская, 62, 62,9 м², тот же 4 этаж, цена 8,3 млн ₽. Объект остаётся активным больше трёх месяцев.
35%
Текущий уровень выше медианы ядра
9,5 млн ₽, это около 157 285 ₽/м². Медиана ядра составляет 116 178 ₽/м². Такая разница выводит квартиру из её естественной лиги.
цена, с которой есть смысл проверить спрос
Рекомендованная цена выставления
7,49 млн ₽
Эта цена ставит квартиру выше медианы рабочего ядра за счёт 4 этажа, кирпичного дома, чистого состояния, заменённой электрики и стояков. При этом она не пытается конкурировать по цене с новыми домами, большими кухнями и дизайнерскими ремонтами.
7,1 млн ₽медиана цены рабочего ядра
116 178 ₽/м²медиана ядра за квадратный метр
124 007 ₽/м²рекомендованная цена объекта за метр
от 14 до 21 дняконтроль спроса по звонкам и показам
Первые 21 день
Как читать первые 21 день
Цена подтверждается не словами, а реакцией покупателей. Контрольные точки нужны, чтобы не накапливать срок экспозиции без обратной связи.
День 0
Старт, 7,49 млн ₽
Сильный первый экран объявления, светлые фото, акцент на инженерных обновлениях, среднем этаже и готовности к жизни.
Дни от 1 до 3
Считаем содержательные обращения
Ориентир для рабочей цены, несколько предметных контактов, а не только просмотры карточки объявления.
Дни от 7 до 10
Смотрим конверсию в показы
Если звонки есть, но показов почти нет, сравниваем ожидания покупателей с фотографиями, состоянием и ценой прямых конкурентов.
Дни от 14 до 21
Контрольная точка
Если нет устойчивого спроса и показов, следующий заметный ценовой шаг, 7,29 млн ₽. Символическое снижение на несколько десятков тысяч рынок обычно не замечает.
Источники
Объявления, на которых построен разбор
Цены ниже являются ценами предложения на дату анализа, а не подтверждёнными ценами сделок.
Рынок: «Квадратный метр», раздел трёхкомнатных квартир на вторичном рынке Эльмаша, 27 активных объявлений. Городская воронка: 654 трёхкомнатных квартиры на вторичном рынке Екатеринбурга. Данные объекта: ЕГРН, сведения актуальны на 25.06.2026, площадь 60,4 м², 4 этаж, зарегистрированных ограничений и обременений не указано.
- Красных Командиров, 3260,4 м², 7,2 млн ₽, 1 дн. в продажеОткрыть объявление
- Космонавтов, 108Г62,0 м², 8,97 млн ₽, 17 дн. в продажеОткрыть объявление
- Шефская, 6264,0 м², 8,6 млн ₽, 38 дн. в продажеОткрыть объявление
- б-р Владимира Белоглазова, 2д77,0 м², 14,9 млн ₽, 39 дн. в продажеОткрыть объявление
- Ульяновская, 1172,8 м², 8,7 млн ₽, 44 дн. в продажеОткрыть объявление
- Электриков, 1960,0 м², 7 млн ₽, 48 дн. в продажеОткрыть объявление
- Красных Командиров, 7563,5 м², 5,9 млн ₽, 50 дн. в продажеОткрыть объявление
- Фрезеровщиков, 2863,1 м², 7,3 млн ₽, 64 дн. в продажеОткрыть объявление
- Замятина, 38/367,0 м², 8,1 млн ₽, 73 дн. в продажеОткрыть объявление
- Шефская, 6262,9 м², 8,3 млн ₽, 93 дн. в продажеОткрыть объявление
- Шефская, 10175,8 м², 9,99 млн ₽, 101 дн. в продажеОткрыть объявление
- Старых Большевиков, 5064,1 м², 6,7 млн ₽, 103 дн. в продажеОткрыть объявление
- Фрезеровщиков, 4158,2 м², 6,24 млн ₽, 113 дн. в продажеОткрыть объявление
- Замятина, 38/159,5 м², 4,5 млн ₽, 119 дн. в продажеОткрыть объявление
- Краснофлотцев, 956,1 м², 5,46 млн ₽, 148 дн. в продажеОткрыть объявление
- Лобкова, 3060,6 м², 5,2 млн ₽, 149 дн. в продажеОткрыть объявление
- б-р Владимира Белоглазова, 576,0 м², 9,3 млн ₽, 195 дн. в продажеОткрыть объявление
- Кобозева, 1458,0 м², 4,97 млн ₽, 205 дн. в продажеОткрыть объявление
- Вали Котика, 9б55,2 м², 5,99 млн ₽, 435 дн. в продажеОткрыть объявление
- Стачек, 484,4 м², 9,5 млн ₽, 737 дн. в продажеОткрыть объявление
Дальше, работа с продажей
Анализ рынка, только первый шаг
Дальше важны упаковка объекта, работа с входящим спросом, показы, переговоры и безопасная организация сделки.
Эксперт по недвижимости
Николай Лапин
В недвижимости с 2017 годаЕкатеринбургМежрегиональные сделки
Брокер по недвижимости с услугами полного цикла от идеи до переезда.
+7 952 733-01-40