61 444 ₽/м²ценовой уровень
ядро79 дней
Асбест, ул. Махнева, 3
4 000 000 ₽61 444 ₽/м²
65,1 м² · этаж 6/9 · косметический ремонт
Тот же дом, но этаж выше и состояние лучше.
Открыть объявлениеАсбест · вторичный рынок
Квартира 64,5 м², ул. Махнева, 3
Оценка собрана по реальным предложениям, близким по площади, формату и географии, и дополнительно сверена с независимым отчетом о верификации стоимости от 31.08.2026. Состояние квартиры принято по описанию собственника: требуется косметический ремонт.
31карточка в выдачах проверена
20объектов отобрано в панораму
10объектов в рабочем ядре
Дополнительная сверка: независимый отчет использовал 11 аналогов и получил расчетную стоимость 3 780 000 ₽, 58 604 ₽/м². Этот набор считается отдельно и не суммируется с 20 объектами панорамы, часть адресов пересекается.
Рынок широкий, два разных среза сходятся около 3,7 млн ₽
Активные предложения дают широкий разброс, но дополнительная независимая верификация пришла к близкому ориентиру. Разница между рекомендованной ценой и внешней расчетной стоимостью составляет 90 000 ₽, около 2,4%.
20
объектов в сопоставимой выборке
вся панорама рынка
10
объектов рабочего ядра
самые близкие по лиге
64 525 ₽
медиана ядра за м²
цены предложения, не сделки
28 дн.
медианный срок ядра
от даты публикации
Независимая проверка подтверждает ту же ценовую зону
Внешний отчет AlfaHome от 31.08.2026 использовал 11 аналогов в ближайшей географии. Его итог не заменяет текущую выборку объявлений, но дает независимую точку контроля.
3 780 000 ₽расчетная стоимость во внешнем отчете
58 604 ₽/м²скорректированный ориентир внешней выборки
2,4%разница с рекомендованной ценой 3 690 000 ₽
Ближайшие по площади позиции внешней проверки, Лесная, 3, 64 м² и 67 м², Челюскинцев, 30, 65 м², Челюскинцев, 28, 66 м². В совокупности они поддерживают ориентир около 3,7 млн ₽ для квартиры 64,5 м².
Шаг 1
Как отобраны конкуренты
В Асбесте рынок тонкий, поэтому после городской выдачи география была расширена только для контекста. Основную картину дают 20 предложений и 10 наиболее близких конкурентов внутри Асбеста, независимая внешняя проверка используется как дополнительная сверка.
Проверено
31карточка в выдачах ЦИАН и Яндекс Недвижимости. На этом уровне возможны пересечения между площадками.
Город
12активных предложений показывала базовая городская выдача по выбранному сегменту на дату анализа.
Панорама
20сопоставимых объектов после расширения по площади, типу фонда и ближайшей географии. Удаленные позиции помечены как контекст.
Рабочее ядро
10ближайшие конкуренты, которые определяют ценовую логику квартиры на Махнева, 3.
Исторический аналог в том же доме оставлен в ядре, потому что он напрямую показывает, какую цену уже тестировали на сопоставимой площади. Отдельный отчет AlfaHome содержит 11 аналогов, его цифры не прибавляются к объему основной выборки.
Шаг 2
Где находятся конкуренты
Большая часть рабочего ядра находится внутри Асбеста. Соседние Малышева и Рефтинский нужны только для понимания границ рынка.
до 14 днейот 15 до 60 днейболее 60 дней
Цена формируется внутри города
Удаленные предложения не должны тянуть стоимость квартиры вверх или вниз. Они показывают контекст, но не являются прямыми конкурентами.
Асбест, ул. Махнева, 3
тот же дом · 65,1 м² · 4 000 000 ₽ · 79 дней
Исторический аналог, объявление снято или устарело. Сделка по этой цене не подтверждается.
Схема показывает радиус от объекта. Расстояния внутри Асбеста округлены ориентировочно. Для Малышева и Рефтинского использована дистанция, указанная площадкой относительно центра Асбеста.
Шаг 3
Панорама рынка
Большинство предложений собирается в двух коридорах: бюджетный старый фонд от 40 до 50 тыс. ₽/м² и более сильный городской сегмент от 60 до 70 тыс. ₽/м².
2
< 40 тыс.
7
40 до 50 тыс.
2
50 до 60 тыс.
6
60 до 70 тыс.
3
70 тыс. +
Рекомендованный уровень квартиры: 57 209 ₽/м². Внешняя верификация дает близкие 58 604 ₽/м². Оба ориентира находятся ниже медианы ядра 64 525 ₽/м², что согласуется с первым этажом и необходимостью косметического ремонта.
Шаг 4
Где выигрываете, где проигрываете
У квартиры хороший семейный метраж, но рынок будет сравнивать ее не только по площади. Первый этаж и будущие расходы на обновление напрямую влияют на выбор покупателя.
Что поддерживает цену
- 64,5 м², близко к наиболее понятному семейному формату в панельных домах.
- Есть практически точный исторический аналог в том же доме, 65,1 м².
- Дом 1983 года, 9 этажей, с лифтом. Формат понятен местному покупателю.
- По выписке ЕГРН зарегистрированных обременений нет.
Что ограничивает верх цены
- Первый этаж сужает часть аудитории по сравнению с аналогами на средних этажах.
- Требуется косметический ремонт, покупатель сразу закладывает бюджет и время на обновление.
- Во внешнем отчете близкий первый этаж на Лесной, 3, 64 м², после корректировок оценен в 3 880 000 ₽. Это поддерживает верх ближайшей зоны, но не отменяет различий в состоянии.
- За 4 млн ₽ в том же доме тестировалась квартира с косметическим ремонтом и на 6 этаже.
- Объекты выше 67 тыс. ₽/м² в выборке в среднем стоят дольше, около 67,5 дня.
Шаг 5
Кто забирает ваши звонки
Шесть предложений, с которыми покупатель будет сравнивать квартиру в первую очередь. Сильнее всего работают тот же дом, первый этаж с похожим метражом и долгожители в верхней цене.
61 713 ₽/м²ценовой уровень
ядро6 дней
Асбест, ул. Лесная, 3
3 999 000 ₽61 713 ₽/м²
64,8 м² · этаж 1/9 · косметический ремонт
Почти точное совпадение по площади и этажу, но косметика выполнена.
Открыть объявление67 073 ₽/м²ценовой уровень
ядро138 дней
Асбест, ул. Мира, 4/4
4 400 000 ₽67 073 ₽/м²
65,6 м² · этаж 6/9 · без ремонта
Схожий метраж и состояние, но 4,4 млн ₽ держатся уже 138 дней.
Открыть объявление71 667 ₽/м²ценовой уровень
ядро86 дней
Асбест, ул. Плеханова, 1
4 300 000 ₽71 667 ₽/м²
60,0 м² · этаж 3/9 · обычное жилое состояние
Компактнее, цена за метр выше, экспозиция уже 86 дней.
Открыть объявление65 254 ₽/м²ценовой уровень
ядро0 дней
Асбест, ул. Пархоменко, 8
3 850 000 ₽65 254 ₽/м²
59,0 м² · этаж 6/10 · требуется ремонт
Тоже требует ремонта, но площадь меньше и этаж выше.
Открыть объявление72 188 ₽/м²ценовой уровень
ядро3 дней
Асбест, ул. Лесная, 7/1
4 750 000 ₽72 188 ₽/м²
65,8 м² · этаж 4/5 · косметический ремонт
Схожий метраж, свежий срок экспозиции, заметно дороже.
Открыть объявлениеШаг 6
Вся выборка
20 реальных предложений, каждое помечено по роли в анализе. Срок считается от даты публикации.
61 444 ₽/м²ценовой уровень
61 713 ₽/м²ценовой уровень
72 188 ₽/м²ценовой уровень
65 254 ₽/м²ценовой уровень
65 559 ₽/м²ценовой уровень
71 667 ₽/м²ценовой уровень
67 073 ₽/м²ценовой уровень
52 586 ₽/м²ценовой уровень
40 853 ₽/м²ценовой уровень
47 251 ₽/м²ценовой уровень
42 003 ₽/м²ценовой уровень
31 540 ₽/м²ценовой уровень
48 940 ₽/м²ценовой уровень
41 432 ₽/м²ценовой уровень
49 656 ₽/м²ценовой уровень
58 824 ₽/м²ценовой уровень
63 796 ₽/м²ценовой уровень
42 748 ₽/м²ценовой уровень
79 445 ₽/м²ценовой уровень
35 000 ₽/м²ценовой уровень
Шаг 7
Как цена связана со сроком
В этой выборке рост цены за метр сопровождается ростом среднего срока. Это не единственный фактор, состояние и тип дома тоже важны, но верх рынка требует больше времени.
35.6 дня
Ниже 50 тыс.9 объектов
44.1 дня
От 50 до 67 тыс.7 объектов
67.5 дня
От 67 тыс.4 объектов
Средний срок: ниже 50 тыс. ₽/м², 35,6 дня; от 50 до 67 тыс. ₽/м², 44,1 дня; от 67 тыс. ₽/м², 67,5 дня. Группы содержат 9, 7 и 4 объекта соответственно.
Шаг 8
Симулятор цены и срока
Модель показывает, как меняется разумная стартовая цена при другом горизонте продажи и состоянии. Это ориентир по текущей выборке, не гарантия результата.
Горизонт продажи3 месяца
СостояниеТребуется косметика
База симулятора: 10 объектов ядра, медиана 64 525 ₽/м², текущий объект 64,5 м² на 1 этаже.
3 690 000 ₽
расчетная стартовая цена для выбранного сценария
72%
Риск: средний
от 3 до 6целевых обращений, ориентир за первые 3 дня
от 2 до 3просмотра, ориентир к 10 дню
Что говорит рынок
Текущие объявления и независимая верификация сходятся в одной зоне, а верхние цены требуют доказательств состоянием и этажом.
79 дней
Махнева, 3
65,1 м² в том же доме тестировались по 4 млн ₽, но на 6 этаже и с косметическим ремонтом. Объявление снято или устарело, сделка по 4 млн ₽ не подтверждается.
3 880 000 ₽
Лесная, 3
Во внешнем отчете аналог 64 м² на первом этаже после корректировок получил уровень 3,88 млн ₽. Это почти прямой формат сравнения по площади и этажу.
138 дней
Мира, 4/4
65,6 м² без ремонта предлагаются за 4,4 млн ₽. Длинный срок показывает риск верхней цены даже при близком метраже.
Рекомендованная цена выставления
цена, с которой есть смысл проверить спрос
3 690 000 ₽
Это 57 209 ₽/м². Уровень учитывает первый этаж и косметический ремонт, а независимая верификация на 3 780 000 ₽ подтверждает, что рекомендация находится внутри той же рыночной зоны, а не ниже рынка.
3 575 000 ₽медиана цены всей выборки
55 705 ₽/м²медиана всей выборки за м²
57 209 ₽/м²рекомендованный уровень объекта
21 деньверхний срок первого контроля спроса
Сверка двух подходов: рекомендованная цена 3 690 000 ₽ и независимая расчетная стоимость 3 780 000 ₽ различаются на 90 000 ₽, около 2,4%. Близкие по площади аналоги во внешнем отчете также удерживают ориентир около 3,7 млн ₽.
Как читать первые 21 день
Задача старта, получить живой отклик рынка и не накопить длинный срок экспозиции без обратной связи.
День 0
Старт 3 690 000 ₽
Выход с полным описанием, точными параметрами и честным позиционированием состояния.
Дни от 1 до 3
Смотрим обращения
Рабочий ориентир, не менее 3 целевых обращений. Важны не просмотры карточки, а звонки и предметные диалоги.
Дни от 7 до 10
Проверяем показы
Ориентир, не менее 2 полноценных просмотров. Повторяющиеся возражения фиксируем отдельно от случайных комментариев.
Дни от 14 до 21
Контроль цены
Если живых обращений и показов нет, следующая заметная ступень 3 490 000 ₽. Мелкая коррекция от 20 до 30 тыс. ₽ картину спроса обычно не меняет.
Источники
Основная выборка собрана по реальным карточкам объявлений, дополнительная сверка выполнена по независимому отчету AlfaHome от 31.08.2026. Цены предложений не равны фактическим ценам сделок.
Выдачи рынка на дату анализа. Яндекс Недвижимость, Асбест · ЦИАН, Асбест и ближайшая зона
Дополнительная независимая верификация: отчет AlfaHome от 31.08.2026, расчетная стоимость 3 780 000 ₽, 58 604 ₽/м², 11 аналогов. Внешняя выборка включает объекты на Махнева, Калинина, Челюскинцев и Лесной с площадью от 48 до 73 м² и удаленностью от 0,11 до 0,97 км. Два набора данных не суммируются, часть адресов пересекается.
- Асбест, ул. Махнева, 365,1 м², 4 000 000 ₽, 61 444 ₽/м², публикация 13.06.2026, срок 79 днейЯндекс Недвижимость
- Асбест, ул. Лесная, 364,8 м², 3 999 000 ₽, 61 713 ₽/м², публикация 25.08.2026, срок 6 днейЦИАН
- Асбест, ул. Лесная, 7/165,8 м², 4 750 000 ₽, 72 188 ₽/м², публикация 28.08.2026, срок 3 днейЦИАН
- Асбест, ул. Пархоменко, 859,0 м², 3 850 000 ₽, 65 254 ₽/м², публикация 31.08.2026, срок 0 днейЦИАН
- Асбест, ул. Ленинградская, 3357,2 м², 3 750 000 ₽, 65 559 ₽/м², публикация 14.07.2026, срок 48 днейЦИАН
- Асбест, ул. Плеханова, 160,0 м², 4 300 000 ₽, 71 667 ₽/м², публикация 06.06.2026, срок 86 днейЦИАН
- Асбест, ул. Мира, 4/465,6 м², 4 400 000 ₽, 67 073 ₽/м², публикация 15.04.2026, срок 138 днейЦИАН
- Асбест, ул. Ладыженского, 2058,0 м², 3 050 000 ₽, 52 586 ₽/м², публикация 28.03.2026, срок 156 днейЦИАН
- Асбест, ул. Ленинградская, 1556,3 м², 2 300 000 ₽, 40 853 ₽/м², публикация 12.08.2026, срок 19 днейЦИАН
- Асбест, ул. Войкова, 6758,2 м², 2 750 000 ₽, 47 251 ₽/м², публикация 24.07.2026, срок 38 днейЦИАН
- Асбест, ул. Московская, 1461,9 м², 2 600 000 ₽, 42 003 ₽/м², публикация 01.08.2026, срок 30 днейЦИАН
- Асбест, ул. Строителей, 4753,9 м², 1 700 000 ₽, 31 540 ₽/м², публикация 02.08.2026, срок 29 днейЦИАН
- Асбест, ул. Садовая, 3961,3 м², 3 000 000 ₽, 48 940 ₽/м², публикация 04.07.2026, срок 58 днейЦИАН
- Асбест, ул. 8 Марта, 1571,2 м², 2 949 991 ₽, 41 432 ₽/м², публикация 30.08.2026, срок 1 днейЦИАН
- Асбест, ул. Чапаева, 33130,9 м², 6 500 000 ₽, 49 656 ₽/м², публикация 01.07.2026, срок 61 днейЦИАН
- Асбест, ул. Мира, 457,8 м², 3 400 000 ₽, 58 824 ₽/м², публикация 30.08.2026, срок 1 днейЯндекс Недвижимость
- Асбест, ул. Крупской, 9662,7 м², 4 000 000 ₽, 63 796 ₽/м², публикация 12.08.2026, срок 19 днейЯндекс Недвижимость
- Малышева, ул. Автомобилистов, 965,5 м², 2 800 000 ₽, 42 748 ₽/м², публикация 16.08.2026, срок 15 днейЦИАН
- Рефтинский, ул. Лесная, 679,3 м², 6 300 000 ₽, 79 445 ₽/м², публикация 19.07.2026, срок 43 днейЦИАН
- Малышева, ул. Осипенко, 1260,0 м², 2 100 000 ₽, 35 000 ₽/м², публикация 23.06.2026, срок 69 днейЦИАН
Параметры объекта: выписка ЕГРН по кадастровому номеру 66:34:0502036:4003, данные актуальны на 31.08.2026. В выписке подтверждены площадь 64,5 м², 1 этаж, жилое назначение и отсутствие зарегистрированных обременений. Комнатность в выписке не указана, поэтому итоговая сопоставимость проверялась прежде всего по площади, типу дома, этажу, состоянию и географии.
Николай Лапинэксперт по недвижимости
Ваш эксперт
Николай Лапин
Заставляю рынок конкурировать за вас дважды: покупателей за вашу квартиру, застройщиков за ваш выбор. Чтобы дороже продать свою квартиру и выгоднее купить новостройку.